Part créant une plus-value et des investissements lors d’importantes rénovations

Quelle est la part des investissements créant une plus-value et celle des investissements visant à maintenir la valeur du bien lors de l’assainissement important d’un bâtiment ? Une étude commandée conjointement par l’Office fédéral du logement (OFL) et l’Office fédéral de l’énergie (OFEN) et réalisée par la Haute école de Lucerne (HSLU) a approfondi la question à partir de 20 projets de rénovation. Il en ressort que la part créatrice de plus-value est de 34 à 58 %.

Les objectifs en matière d’énergie et de changement climatique impliquent l’augmentation des assainissements importants de bâtiments. La part des investissements créant des plus-values joue un rôle particulièrement important en ce qui concerne les immeubles locatifs étant donné que ces coûts peuvent être reportés sur les loyers. Il est toutefois difficile d’opérer la distinction par rapport à la part dévolue à l’entretien, ce qui peut constituer un obstacle dans des projets de ce genre.

Pour les assainissements importants, une disposition visant à simplifier cette répartition est en vigueur depuis presque 50 ans. En règle générale, les frais sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant une plus-value. Cette fourchette avait été alors placée sciemment à un niveau élevé pour inciter les propriétaires à procéder à des rénovations substantielles.

Son bien-fondé a été régulièrement remis en question depuis et constitue un point de litige fréquent entre locataires et propriétaires. La situation sur le marché de l’immobilier et du logement et les techniques de construction ont considérablement évolué au fil des ans. L’étude en question vise à estimer à combien s’élèvent aujourd’hui, en pratique, la part créatrice de plus-value et celle consacrée au maintien de la valeur dans le cas d’assainissements importants d’immeubles.

La méthode de pondération des deux types d’investissements employée par la HSLU a été développée en concertation avec l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV Suisse) et l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Elle se fonde sur le Code des frais de construction (CFC) et procède, pour chaque rubrique, à une répartition entre la part créant une plus-value et la part dévolue au maintien de la valeur du bien. Dans un développement futur de cet instrument (« BKP-Triage », soit triage CFC) son utilisation est envisageable dans différents domaines, par exemple pour la planification et la mise en œuvre de projets de rénovation, le jugement de litiges en matière de droit du bail (si, lors d’une importante réparation, une partie fait valoir une part gérant und plus-value de plus de 70 % ou de moins de 50 %) ou l’établissement de déclarations fiscales.

L’évaluation des 20 projets de rénovation complète analysés montre que la part des investissements créant une plus-value se situe entre 34 et 58 %. L’échantillon étant relativement restreint, le résultat obtenu n’est pas représentatif de l’ensemble du parc immobilier suisse.