Baisse des loyers grâce à la construction de logements

Selon une étude réalisée par Wüest Partner, la part des nouvelles constructions qui remplacent des immeubles existants est en hausse. En chiffres concrets, 36% de toutes les nouvelles constructions ont été conçues pour remplacer des immeubles existants.

Souvent, on remplace les immeubles les plus anciens aux loyers du parc de logement les plus modérés. Les conséquences de cette évolution sont multiples. En premier lieu, la surface habitable s’accroît, car la plupart des constructions de remplacement comptent plus d’étages que les vieux bâtiments. Deuxièmement, le standard d’aménagement est plus moderne et de meilleure qualité. Troisièmement, les loyers des nouvelles constructions sont parfois plus élevés que ceux des anciens immeubles.

Il s’agit de faire la différence entre les loyers du parc de logement et les loyers de l’offre.

Légère hausse des loyers du parc de logement, chute des loyers de l’offre

Les loyers du parc de logement sont les loyers des locataires de longue date, notamment dans les vieux immeubles. La courbe bleue du graphique ci-dessus indique l’évolution des loyers du parc de logement. Au cours des dix dernières années, les loyers du parc de logement ont augmenté de 12% au total, soit environ 1% par an.

Les loyers de l’offre se réfèrent aux unités disponibles sur le marché. Il s’agit des logements libérés par un déménagement et des nouveaux logements, y compris les constructions de remplacement. La courbe rouge indique que les loyers de l’offre ont graduellement augmenté de 21% jusqu’en 2015, avant de baisser fortement.

La courbe bleue représente l’évolution des constructions anciennes. Si les immeubles les plus anciens aux loyers les plus modérés sont démolis, ils ne font plus partie du parc de logement et ne sont donc plus représentés par la courbe bleue. Par conséquent, les vieilles constructions aux loyers légèrement plus élevés font augmenter la courbe.

À cela s’ajoute que les nouvelles constructions de remplacement font partie des loyers de l’offre. Depuis quelques années, elles contribuent à la baisse des loyers.

Il convient de noter que la majorité des nouveaux logements, à savoir 64%, ne sont pas des constructions de remplacement, ce qui fait que les loyers de l’offre reculent.

Recul des loyers de l’offre et des loyers du parc de logement en 2020

Les nouveaux logements, y compris les constructions de remplacement, augmentent la surface habitable disponible. Selon les prévisions de Wüest Partner, les loyers de l’offre continueront de reculer de -0.9% en 2020.

Quant aux loyers du parc de logement, les perspectives sont également favorables. En 2020, le taux d’intérêt de référence pourrait reculer pour la première fois depuis 3 ans. Par conséquent, les loyers du parc de logement augmenteront moins fortement, et pourraient même baisser. La prétention à la baisse pourrait s’élever à 3%.

Initiative dangereuse

Par ailleurs, cette évolution montre que l’initiative «Davantage de logements abordables» qui sera soumise au peuple le 9 février 2020 manque sa cible. En effet, l’initiative de l’Association suisse des locataires pourrait restreindre la construction. Selon les chiffres indiqués ci-dessus, cela risque d’avoir des conséquences négatives sur les loyers et donc sur les locataires. Il faut donc rejeter l’initiative.

Importance des évolutions sociales

Autre conclusion intéressante de l’étude: la surface habitable par habitant a augmenté. La moitié des nouveaux logements construits est habitée par des personnes seules. Cela s’explique en partie par le fait que les célibataires qui souhaitent habiter seuls sont de plus en plus nombreux.

En outre, l’intérêt pour les résidences secondaires a augmenté dernièrement. Selon l’Office fédéral de la statistique, le nombre de logements locatifs vacants a baissé dans de nombreuses régions touristiques. Si cela représente une accalmie sur le marché du logement dans les communes touristiques, la prudence reste de mise, car le taux d’unités vacantes demeure élevé.

Martin Maniera, responsable politique économique, Société Suisse des Entrepreneurs SSE