«Sans la construction de nouveaux logements, les loyers auraient augmenté davantage»

«Quelle est l’influence de l’activité de construction sur les loyers? Précisions apportées par Martin Maniera, responsable politique économique de la SSE.

Comment évolue le marché des logements locatifs?

Martin Maniera: La construction de nouveaux immeubles locatifs bat son plein. Au deuxième trimestre 2019, le chiffre d’affaires dans la construction de logements a augmenté, et les entrepreneurs s’attendent à une croissance continue au troisième trimestre 2019. À moyen terme pourtant, cette tendance ne se poursuivra probablement pas. Au contraire, le nombre de nouveaux logements pourrait même reculer progressivement. L’entrée des commandes des entrepreneurs a reculé au première trimestre, et le nombre et le volume des nouvelles demandes de permis de construire est en recul, voire stagnant.

Quel est l’effet sur les loyers?

Maniera: Grâce à la vive activité de construction de logements, les loyers d’offre, c’est-à-dire ceux des logements vacants, reculent. Cela dit, ils restent nettement supérieurs aux loyers du parc de logement, c’est-à-dire ceux des locataires de longue date.

Peut-on dire que les loyers reculent quand l’activité de construction est à la hausse?

Oui, en effet. Sans la construction de nouveaux logements, les loyers auraient augmenté davantage au cours des dernières années.

Le phénomène des logements vacants se manifeste-t-il également dans les zones urbaines?

La quote-part des logements vacants est particulièrement élevée dans les zones rurales. Dans les grandes villes et les agglomérations en revanche, la part de logements vacants est nettement inférieure. La demande reste élevée dans les villes. Cela concerne particulièrement les logements locatifs. Quant aux logements en propriété, c’est-à-dire la propriété par étages et les maisons individuelles, le taux d’unités vacantes est nettement inférieur.

Si les locataires profitent de la part élevée de logements, qu’en est-il de l’économie?

Maniera: Cela dépend de la définition du terme «économie»: pour les propriétaires, les logements vacants représentent une perte de revenus. Cependant, l’absence de locataires permet de rénover les unités vacantes ou leur transformation en bureaux. Pour les entreprises de la construction, le taux de logements vacants représente, à moyen terme, un recul de l’entrée des commandes et du chiffre d’affaires dans le logement. Pour les investisseurs, telles les caisses de prévoyance, le rendement recule si elles sont contraintes à investir dans les immeubles locatifs. Quant à l’industrie, c’est-à-dire les entreprises locataires de surfaces de bureau et de vente, elle ne profite pas automatiquement de la baisse des loyers. D’autres règles s’appliquent à ce secteur.

Considérant la situation actuelle sur le front des taux d’intérêt et la mission des caisses de prévoyance d’investir les fonds des assurés, est-il juste que l’on ne doit pas s’attendre à un recul de l’activité de construction?

Maniera: En effet, les taux d’intérêt sont très faibles, et cette tendance ne vas pas être inversée à court terme. Cette situation incite naturellement les caisses de prévoyance à investir dans les immeubles locatifs. Cependant, il faut voir le revers de la médaille: les rendements sur les immeubles locatifs ont chuté ces dernières années. Le taux d’unités vacantes élevé indique également une activité de construction plus faible. Sans oublier l’influence de la politique. Le volume des crédits hypothécaires en Suisse a dépassé la barre d’une billion de francs suisses. En termes du PIB, c’est un montant très élevé, raison pour laquelle les organes de contrôle sont inquiets. Devant ces faits, les prescriptions en vigueur concernant l’octroi de crédits par les instituts bancaires seront probablement renforcées d’ici 2020. Il s’agit notamment de freiner l’octroi de crédits pour la construction de nouveaux immeubles locatifs. En même temps, la politique peut atténuer la pression sur les caisses de prévoyance. Le Conseil fédéral tranchera prochainement sur la modification du taux d’intérêt minimal LPP. Il est actuellement de 1.0 pour cent. Une réduction laisserait présager un recul de l’activité de construction.

Dans le contexte du taux d’unités vacants, certains experts craignent une bulle immobilière. Est-ce que vous constatez des signes précurseurs d’une telle bulle?

Maniera: Je ne parlerais pas d’une bulle immobilière. Il convient d’être prudent quant aux nouveaux immeubles locatifs en zone rurale où le taux d’unités vacantes fait augmenter les risques. Quant aux nouvelles constructions en zone urbaine, les risques sont nettement plus faibles.